Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?

22 août 2020
prêt immobilier qu' est ce que c' est
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Le terme « prêt immobilier » ou hypothèque est utilisé en relation avec le financement immobilier. Par exemple, si vous contractez un prêt hypothécaire pour votre propre maison, il peut prendre la forme d’un prêt hypothécaire ou d’un prêt à rente classique. Ce dernier est la forme la plus courante de financement de la propriété aujourd’hui. Prendre un prêt hypothécaire signifie que :

  • Le prêteur, c’est-à-dire la banque, finance l’achat d’un bien immobilier pour vous en tant qu’emprunteur ;
  • L’établissement financier vous accorde un certain montant sous forme de prêt hypothécaire ;
  • En contrepartie, vous transférez au prêteur le droit de vendre le bien si vous n’êtes plus en mesure de rembourser le prêt hypothécaire.

D’un point de vue juridique, le prêt immobilier fait partie du privilège immobilier et sert au prêteur de garantie contre le risque de défaillance du prêt. L’hypothèque donne donc au prêteur le droit de saisir le terrain ou les biens qui s’y trouvent afin d’obtenir son argent si l’emprunteur devient insolvable. Lisez la suite pour tout savoir sur ce que c’est que le prêt immobilier et ses implications.

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Prendre un prêt hypothécaire : qu’est-ce que cela signifie ?

comment obtenir un prêt hypothécaire

Lorsque l’expression « contracter un prêt immobilier  » est utilisée, elle se réfère généralement au financement d’un bien immobilier. Toutefois, la souscription d’un prêt hypothécaire peut également signifier que vous, en tant que propriétaire, souhaitez prêter sur votre maison pour financer quelque chose. Par exemple un projet de rénovation de votre propriété. Dans les deux cas, il serait en fait correct de dire qu’un prêt hypothécaire est contracté avec un privilège hypothécaire. Comme il s’agit d’un droit lié à l’achat d’un bien immobilier. L’hypothèque est toujours inscrite dans le registre foncier. Le notaire en assure le contrôle. Il transmet les informations nécessaires à l’inscription au bureau du registre foncier compétent. Lors de l’enregistrement de l’hypothèque, le registre foncier note :

  • Les informations du créancier,
  • Le montant de la créance,
  • Le taux d’intérêt, et
  • Tous les services supplémentaires avec leur valeur.

En outre, le registre foncier délivre au créancier un acte, l’acte d’hypothèque. C’est pourquoi les experts appellent ce type d’hypothèque une lettre d’hypothèque. Le contraire d’une hypothèque certifiée est une hypothèque sur livre, qui est simplement inscrite au registre foncier sans lettre.

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Hypothèque par lettre ou hypothèque enregistrée

La norme, lors de l’octroi d’un prêt immobilier, est la lettre d’hypothèque. Avec cette variante, le créancier ne peut céder ses créances qu’en remettant l’acte d’hypothèque. Cela est nécessaire si, entre autres, vous choisissez, en tant qu’emprunteur, un financement complémentaire plus favorable. L’hypothèque certifiée permet à toutes les parties concernées de gagner du temps. Elle est moins coûteuse que la cession d’une hypothèque sur livre, qui devrait être réinscrite au registre foncier à titre onéreux.

L’hypothèque avec privilège immobilier, un modèle d’expiration

Contrairement à l’opinion publique, les prêts immobiliers ne servent plus de garantie de prêt que dans quelques cas. Aujourd’hui, elle est souvent remplacée par la charge foncière, comme dans le cas d’une hypothèque classique avec des prêts à rente. Les établissements de crédit peuvent plus facilement s’en charger. Les experts du secteur supposent que seuls 20 % de tous les prêts hypothécaires sont encore garantis par une hypothèque. Les autres propriétés sont rattachées par une charge foncière.

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Différence entre l’hypothèque et la charge foncière

Comme le prêt immobilier, la charge foncière est un privilège immobilier, mais il présente les différences suivantes :

Alors qu’un prêt immobilier avec une sûreté sur un bien immobilier est lié à une créance concrète, la charge foncière ne l’est pas.

L’hypothèque assortie d’une sûreté sur un bien immobilier diminue avec le remboursement progressif du prêt. Et ceci dans la même mesure que la dette du prêt diminue. Si, par exemple, vous avez déjà remboursé la moitié du prêt, l’hypothèque correspondante n’existera également que pour la moitié du prêt. La charge foncière est différente : si vous remboursez le prêt, votre dette est bien sûr également réduite, mais la charge foncière reste entière.

Dès que vous avez payé le dernier versement du prêt immobilier et que la dette a été remboursée, le prêt hypothécaire expire. Cela signifie que le prêteur n’a plus droit à la créance, c’est-à-dire à votre propriété. En revanche, la dette foncière reste toujours entière, même si vous avez déjà remboursé le prêt. Dans les deux cas, l’inscription au registre foncier reste et doit être effacée par le notaire.

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Les avantages d’une charge foncière par rapport à une hypothèque

La charge foncière est l’option la moins complexe et la moins coûteuse pour les établissements de crédit dans la vie de tous les jours. C’est pourquoi elle remplace progressivement l’hypothèque classique en tant que privilège immobilier. Le financement d’un bien immobilier par le biais d’une hypothèque avec une sûreté sur un bien immobilier n’est donc plus approprié aujourd’hui. Toutefois, comme le terme « hypothèque » est plus familier, beaucoup de gens l’utilisent maintenant comme synonyme de prêt hypothécaire.

  • L’avantage d’une charge foncière pour la banque :

Pour le prêteur, il est particulièrement avantageux qu’avec une charge foncière, l’exécution puisse avoir lieu plus rapidement qu’avec une hypothèque en cas d’insolvabilité du débiteur. Même si l’emprunteur est en défaut de paiement de quelques mensualités, la banque peut engager une procédure de saisie sans qu’il soit nécessaire de recourir à une procédure de relance judiciaire ou à une demande de saisie.

  • Le premier avantage de la charge foncière pour vous :

Vous pouvez laisser une charge foncière en existence après son remboursement intégral et l’utiliser à d’autres fins, par exemple comme garantie d’un nouveau prêt, par exemple pour une modernisation. Grâce à cette option, vous n’avez pas à payer à nouveau les frais d’inscription au registre foncier.

  • Le deuxième avantage de la taxe foncière pour vous :

Même en cas de restructuration de la dette, vous n’avez pas à faire annuler la taxe foncière ou à la faire inscrire à nouveau au registre foncier, ce qui peut entraîner des frais de 1 000 euros et plus. Une déclaration de cession d’un prêteur à l’autre est suffisante.

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En cas d’insolvabilité, il existe une menace d’exécution

Si vous ne remboursez pas le prêt immobilier, votre prêteur a le droit d’ordonner une vente aux enchères ; une exécution forcée pour payer le reste de la dette à partir du produit de la vente. Ce droit est accordé au prêteur qui détient le droit de gage sur l’hypothèque. Un autre moyen pour le créancier d’obtenir son argent est l’administration forcée. Dans ce cas, les revenus locatifs du bien, après déduction des frais d’exploitation de l’immeuble, servent à régler les créances.

L’ordre de préséance dans les procédures de forclusion

Lors du financement d’un bien immobilier au moyen d’un prêt immobilier, on distingue une première et une deuxième hypothèque en cas de vente forcée. Ces termes font référence à l’ordre, dit de rang, dans lequel une sûreté sur un bien immobilier, telle que l’hypothèque, figure dans la section III du registre foncier. Un objet peut en effet être grevé de plusieurs hypothèques.

L’ordre des inscriptions dans le registre foncier devient important si, en tant qu’emprunteur, vous n’êtes plus en mesure de payer le prêt. Car c’est alors que s’applique le principe : premier arrivé, premier servi. En cas de saisie ou de vente d’urgence du bien immobilier, le créancier qui est inscrit en premier au registre foncier est le premier à recevoir l’argent. Une entrée en première place offre donc la plus grande sécurité pour le prêteur. Les institutions financières sont donc prêtes à offrir des conditions particulièrement favorables pour les hypothèques de premier rang. Plus le prêteur doit être en arrière dans le classement de son hypothèque, plus le prêt sera cher.

La valeur du prêt hypothécaire détermine le rang de l’hypothèque

rang des privilèges et hypothèques

Le fait qu’il s’agisse d’une première ou d’une deuxième hypothèque dépend de la valeur du prêt immobilier, du bien utilisé comme garantie. La valeur du prêt hypothécaire est la valeur de la propriété que les banques recevraient si la propriété était vendue. Parce que les prêteurs aiment jouer la sécurité, ils ne financent généralement pas une propriété dans sa totalité. Ils financent seulement jusqu’à la valeur du prêt hypothécaire.

Chaque prêteur détermine le montant en fonction de ses propres critères. En général, la limite de prêt est d’environ 80 % du prix d’achat. Cela signifie que si vous voulez acheter un bien immobilier d’une valeur de 300 000 euros, la banque n’accordera qu’un prêt hypothécaire de 240 000 euros. Vous devez apporter les 20 % restants, soit 60 000 €, sous forme de fonds propres. Cependant, depuis quelques années, il est possible de financer à 100 % ou même de financer la construction sans fonds propres.

Pour la classification de l’hypothèque en tant qu’hypothèque 1a ou 1b, les limites de prêt sont désormais également appliquées. Chaque créancier les détermine également pour lui-même. Certains fixent la limite du prêt hypothécaire à 80 % de la valeur du prêt, d’autres à 45 %.

  • Si le montant du prêt se situe maintenant dans la limite du prêt hypothécaire, il s’agit d’une hypothèque de premier rang.
  • Si le montant du prêt se situe entre la limite d’emprunt et la valeur du prêt hypothécaire, on parle de prêt hypothécaire de second rang.

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Voici les coûts que vous devez prendre en compte pour un prêt hypothécaire

Il y a des frais pour l’inscription de l’hypothèque dans le registre foncier. Le montant des frais dépend du montant du prêt immobilier à garantir. Les frais peuvent aller de plusieurs centaines à plus d’un millier d’euros. Toutefois, il est difficile de dire à l’avance à combien s’élèveront les frais de notaire pour l’hypothèque. A titre indicatif, 1,5% du montant du prêt est pris comme valeur de référence. Avec 100.000 €, cela ferait 1.500 €, avec un prêt de 300.000 € qui s’élève déjà à 4.500 €. En outre, des intérêts de charge foncière peuvent également être perçus sur le prêt hypothécaire. Celles-ci sont destinées à couvrir les frais encourus en cas de saisie. Le montant des intérêts de la dette foncière se situe entre 5 % et 10 % du montant de la dette et est calculé annuellement.

Quelle est la différence entre un prêt hypothécaire et un prêt à la construction ?

Contrairement au prêt à la construction, le prêt immobilier vous permet de disposer librement du montant du prêt. C’est vous qui décidez de ce qui se passe avec l’argent. Avec un prêt à la construction classique, par exemple pour la construction d’une maison, c’est différent. C’est la banque qui paie après que vous lui ayez présenté les factures pour les différentes phases de construction. Ainsi, la banque s’assure que le prêt ne couvre que les coûts liés à la construction de la maison.

Le prêt hypothécaire comme synonyme du prêt à la construction classique

En tant qu’hypothèque, les conseillers financiers parlent d’un prêt immobilier raccourci. L’intérêt qu’elle produit est donc appelé intérêt hypothécaire. En plus de facteurs généraux tels que l’inflation, le montant des intérêts dépend de votre cote de crédit personnelle en tant qu’emprunteur.

Le prêt hypothécaire en tant que prêt à taux fixe

Un financement immobilier par prêt immobilier, avec lequel une hypothèque est déposée, est considéré comme obsolète de nos jours. C’est pourquoi le prêt hypothécaire est souvent utilisé aujourd’hui comme synonyme de prêt à la construction. La forme la plus courante de prêt hypothécaire est donc actuellement un prêt à la construction sous la forme d’un prêt à rente garanti par une charge foncière. Dans le cas d’un prêt annuaire, les intérêts hypothécaires sont fixés pour une durée de 5, 10 ou 15 ans. Dans le jargon technique, on parle aussi d’hypothèque fixe.

Méfiez-vous des prêts hypothécaires à taux d’intérêt variable

Au lieu de fixer le taux d’intérêt hypothécaire, vous pouvez également choisir un prêt immobilier à taux d’intérêt variable. Dans ce cas, les intérêts que vous payez sont régulièrement adaptés au taux d’intérêt directeur de la Banque centrale européenne. L’avantage : ces prêts sont disponibles à un taux inférieur à celui des prêts à taux fixe. Cependant, le taux d’intérêt variable comporte également un risque immense pour les financiers de l’immobilier. Si le taux d’intérêt augmente, il peut rapidement dépasser votre budget. Dans la phase actuelle de taux d’intérêt bas, les experts vous conseillent donc de choisir des prêts à taux d’intérêt variable uniquement pour de petites sommes. Dans les phases de taux d’intérêt élevés, un prêt à taux d’intérêt variable peut être une bonne idée pour attendre que les taux d’intérêt hypothécaires baissent.

Quand un prêt hypothécaire peut-il être résilié ?

Les prêts à taux d’intérêt variable peuvent être résiliés à tout moment avec un préavis de 3 mois. C’est différent pour les prêts à taux fixe : Il ne peut y être mis fin que sous certaines conditions. Selon la loi, vous pouvez résilier le contrat si vous devez vendre le bien ou si vous avez besoin d’un montant de prêt plus élevé. Toutefois, la banque peut alors exiger une sorte d’amende : la pénalité de remboursement anticipé. Le montant de cette compensation dépend de la durée restante du prêt, du taux d’intérêt convenu et du taux d’intérêt en vigueur. Si vous avez choisi une période d’intérêt fixe de 10 ans ou plus, vous avez le droit de mettre fin au prêt après l’expiration des 10 ans. Vous pouvez résilier avec un préavis de 6 mois sans avoir à payer une pénalité de remboursement anticipé.

Qu’entend-on par annulation d’une hypothèque ou d’une charge foncière ?

L’annulation d’une hypothèque n’est pas la même chose que l’annulation du prêt immobilier. Une fois que vous, en tant qu’emprunteur, avez remboursé le prêt hypothécaire ; la créance du créancier sur l’hypothèque expire automatiquement. Il reste toutefois inscrit au registre foncier à moins que vous ne le fassiez supprimer en tant que propriétaire.

Pour supprimer la charge foncière, vous devez obtenir une autorisation de suppression auprès de votre banque. Vous devez ensuite faire certifier cette demande d’annulation par un notaire. Le notaire transmet la radiation au registre foncier. Si toutes les conditions sont remplies, l’autorisation de suppression entre en vigueur. Il est parfois conseillé de faire supprimer la charge foncière si une vente de propriété est prévue. En effet, de nombreux acheteurs veulent une maison qui ne soit pas encombrée et qui soit inscrite au registre foncier de manière « propre« .

Souscrire à un prêt immobilier : Voici ce que vous devriez considérer

  • Apportez suffisamment de fonds propres : 20 à 30 % du montant du prêt est recommandé ;
  • L’argent pour la construction est actuellement moins cher que jamais : choisissez donc un prêt hypothécaire à taux fixe avec le taux d’intérêt fixe le plus long possible ;
  • Choisissez le remboursement le plus élevé possible afin de vous libérer plus rapidement de vos dettes. Mais n’en faites pas trop : vous devriez pouvoir payer les acomptes facilement. Ils ne doivent pas représenter plus de 40 % de vos revenus nets ;
  • Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, convenez d’une option pour un remboursement spécial de 5 % par an, par exemple. Cela vous donne de la souplesse : vous pouvez exercer l’option ou non.

Comment faire une demande de prêt immobilier ?

modèle dossier demande de prêt immobilier

Si les questions de la section précédente n’ont pas causé de difficultés, si vous avez évalué tous les risques et si vous savez exactement comment procéder en cas de problèmes de revenus, vous pouvez procéder à l’exécution de l’hypothèque.

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1. Choisir une banque

Comparez les offres de différentes banques. Prenez en compte non seulement le taux d’intérêt de votre prêt immobilier, mais aussi d’autres coûts, tels que les frais d’assurance et les honoraires d’un expert indépendant. Découvrez à quel point il vous sera pratique d’effectuer des paiements : quels moyens vous pouvez utiliser, si la banque dispose de nombreuses agences et de nombreux distributeurs automatiques, et s’ils sont proches de votre domicile ou de votre travail.

Découvrez sur quel montant vous pouvez compter, quels sont les documents dont vous aurez besoin et dans quel délai vous pouvez obtenir un prêt. Il ne suffit peut-être pas que la banque hypothèque seule votre propriété, et elle vous demandera de trouver des co-emprunteurs ou des garants.

2. Choisir un bien

Cette étape est généralement celle qui prend le plus de temps. Si le processus est plus long, les banques peuvent avoir le temps de modifier les conditions : intérêts sur les prêts, mise de fonds minimale, montant maximal du prêt, règles de règlement. Les intérêts hypothécaires dépendent de nombreuses conditions, principalement de l’inflation et du taux directeur de la Banque de Russie.

Alors qu’auparavant, les banques pouvaient émettre des prêts hypothécaires sans aucun acompte, elles ne le font plus aujourd’hui. Plus vous contribuez de votre propre chef, moins la banque prend de risques. Après tout, si vous avez déjà réussi à accumuler au moins 10 à 15 % de la valeur du bien, vous pourrez probablement continuer à rembourser le prêt de manière disciplinée. Il est possible que les banques continuent de relever cette limite inférieure à l’avenir.

3. Préparer les documents

La liste standard des documents est la suivante :

  • Passeport, vous et vos garants ou coemprunteurs (le cas échéant) ;
  • L’historique de l’emploi ou le contrat de travail et le certificat de revenu ;
  • Rapport d’évaluation du bien que vous achetez, fiches cadastrales et techniques ;
  • Le passeport du vendeur et les documents qui prouvent les droits du vendeur sur le bien ou un accord de construction de capital.

La banque peut exiger d’autres documents, la liste complète doit vous être communiquée au préalable.

4. Passez un accord

Lorsque vous et le vendeur avez rassemblé tous les documents, apportez-les à la banque pour les inspecter. Dans la plupart des cas, vous pouvez envoyer des copies des documents par courrier électronique et ne pas perdre de temps à vous rendre au bureau. Lorsque les experts de la banque auront vérifié toutes les informations, ils conviendront de la date de la transaction avec vous et le vendeur. Tout ce que vous aurez à faire est de vous rendre à la banque et de signer le contrat.

Avant de pouvoir obtenir un prêt, vous devrez souscrire une assurance au moins pour une caution de logement. Si vous décidez de souscrire une assurance accident complémentaire, les intérêts du prêt seront moins élevés.

Ensuite, vous signez un contrat de vente avec le vendeur et un contrat avec la banque. Parfois, les banques proposent de signer deux contrats en même temps : l’un pour un prêt et l’autre pour hypothéquer la propriété à la banque.

5. Payer avec le vendeur

Ensuite, il y a le règlement de la transaction de vente et d’achat. Dans le cas des prêts immobilier, cela se fait également par l’intermédiaire d’une banque, en utilisant un coffre-fort, une lettre de crédit ou un compte séquestre. De toute façon, la banque s’assure que la transaction est effectuée en toute sécurité. Le vendeur recevra certainement son argent, mais seulement après vous avoir restitué la propriété du bien.

Comparaison des prêts hypothécaires : trouver les meilleurs taux d’intérêt

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Comme nous l’avons déjà mentionné, le prêt immobilier classique avec une charge foncière est un modèle qui arrive à échéance. Par contre l’hypothèque est aujourd’hui utilisée comme synonyme de prêt à la construction garanti par la charge foncière. Ainsi, si vous prenez un prêt hypothécaire aujourd’hui, il s’agira très probablement d’un prêt hypothécaire classique. Vous pouvez trouver les taux d’intérêt actuels pour un prêt hypothécaire dans notre comparaison des prêts à la construction. Si, en revanche, vous souhaitez réellement contracter un prêt hypothécaire avec une charge sur le bien, nous vous recommandons de vous adresser directement à votre conseiller bancaire et de demander conseil à ce sujet.

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